MenĂĽĂĽ

Kodu

Formakseprotsessi Selgitus

Sulgemine võib toimuda mis tahes hüpoteeklaenuga, olenemata sellest, kas see on eramaja või kontorihoone. Sulgemine tavaliselt algab pärast seda, kui laenuvõtja on oma kolmanda igakuise maksega vahele jäetud, kuigi see võib riigiti või vara tüübist erineda. Kuigi sulgemine protsess ei alga ametlikult enne mõne...

Formakseprotsessi Selgitus


Selle Artikli

Sulgemine on pikk ja kulukas protsess.

Sulgemine on pikk ja kulukas protsess.

Sulgemine võib toimuda mis tahes hüpoteeklaenuga, olenemata sellest, kas see on eramaja või kontorihoone. Sulgemine tavaliselt algab pärast seda, kui laenuvõtja on oma kolmanda igakuise maksega vahele jäetud, kuigi see võib riigiti või vara tüübist erineda. Kuigi sulgemise protsess ei alga ametlikult pärast mõnda vastamata makseid, laenuandja üldiselt kontakteerub laenuvõtja juba enne seda, kas meeles pidada, et ta peaks oma makse tegema või uusi tingimusi läbi rääkima.

Hüpoteeklaenu ja võlaõigusseaduse lunastamine

Kinnisvara saab osta hüpoteegi või usalduslepingu kaudu. Erinevus seisneb selles, et usalduse tunnistus võimaldab laenuandjal jätkata sulgemist "kohtuvälise müügivõimalusega" (või "usaldusisikute müügiga"), mis võimaldab neil vältida pikaajalisi ja kulukaid kohtumenetlusi. Hüpoteek, teiselt poolt, nõuaks laenuandjalt kohtu loa saamist ja protokolli järgimist.

30 päeva möödunud tähtaeg

Üldine aeg, mil laenuandja sulgemisprotsessi alustab, on 90 päeva pärast viimast vastamata makse, kuid laenuandja saab laenuvõtjaga ühendust võtta juba 15 päeva möödumisel tema maksetähtajast. Enamik hüpoteegifirmatest annavad laenusaajale kahe nädala pikkuse hüvitise maksmise perioodi pärast iga kuu maksetähtpäeva, et teha makse, ilma et sellega kaasneks mingeid tasusid. Pärast soodustustähtaega hakkab laenuvõtja hilinenud tasu võtma ja peab maksma jooksvaid makseid 30 päeva jooksul pärast tähtaega.

90 päeva möödunud tähtaeg

Laenuandja jätkab laenuvõtjaga ühendust niipea, kui ta hakkab maksetest puudu. Kuid 90-päevase kaubamärgi all ei tohiks laenuandja hakata laenuvõtjat agressiivselt tegema. Selles etapis võib laenuandja välja anda kiirendamise teatise või nõudmiskirja, milles on sätestatud, et laenuvõtjal on täiendavalt 30 päeva, et hüpoteek taastada, enne kui laenuandja ametlikult sulgemise protsessi alustab.

Vaikimisi teatamine

Vaikimisi käsitlev teatis antakse välja pärast seda, kui laenusaaja ei suuda laenu ennistada 30 päeva pikkuse ajapikenduse aja jooksul, mis on ette nähtud kiirendamise teatises. Mõnel juhul võib laenuandja loobuda teatisest üldise kiirenemise kohta ja avaldada vaikimisi teate kohe, kui kolmas makse on ära jäetud. Sellisel juhul on majaomanikul umbes kolm kuud (sõltuvalt riigi õigusest) pärast vaikimisi teate avaldamist, et tuua hüpoteek praeguseks või laenuandja võõrandama vara ja enampakkumise selle kõrgeima pakkujaga. Mõni kuu, mis jääb kohustuse täitmatajätmise ja vara tegeliku müügi kuupäeva vahele, on laenuvõtja ja laenuandja kriitiline võimalus pidada kinnisvara turult sulgemise üle läbirääkimisi ja säästa.

Laenusaaja ennetähtaegse tagamise võimalused

Mõnede kuude jooksul, mis on enne sulgemist müügiks, on laenuandjal nende käsutuses mitmeid vahendeid, et aidata laenuvõtjal oma vara päästa. Nende hulka kuuluvad laenu muutmine, refinantseerimine, tagasimaksekava, lühiajaline müük, tegevuskoha asendamine või presidendi poolt vastuvõetava majutuse kava koostamine (see on kättesaadav ainult nendele omanikele, kelle omandiõigus on vähemalt kaks aastat ja kes on nende peamine elukoht).

Laenuandja huvides on säilitada laenuvõtja omandiõigus. See võimaldaks laenuandjal jätkata oma investeeringute intressimaksete saamist kümme aastat, suurendades sellega nende kasumit. Lisaks on laenuandja peamine eesmärk saada laenud, mis annavad neile aastakümneid pikkade rahavoogude. Varade võõrandamine tähendaks seda, et laenuandja peab üldjuhul turustama vähem kui turuväärtus, lisaks sellele, et ta on kulutanud suure summa õigus- ja haldustasudest.

Foreclosure Sale

Müügiteatis väljastatakse pärast kolme kuu möödumist, mistõttu on tähtaeg möödunud ja kõik sellel hetkel kehtivad võimalused on ammendatud. Teade saadetakse laenuvõtjale vähemalt 20 päeva enne müügi kuupäeva ja antakse teavet vara enampakkumise aja, asukoha ja kuupäeva kohta. Selles etapis asetab laenuandja reklaami kohalikus ajalehes ja saadab kinnisvara enda märk "Teade müügist". Laenuvõtjal on kuni viie päeva enne müügi kuupäeva hüpoteegi taastamist ja sulgemise protsessi peatamist. Siinkohal võib laenuandja nõuda, et laenusaaja maksaks kogu laenusumma laenu taastamiseks. See säte sõltub riigi õigusest.

Kui müügi kuupäeva ei ole edasi lükatud, on vara müünud ​​enim pakkuja. Kinnisvara müüakse üldjuhul turuväärtusest väiksema summa ulatuses ja kõik tulud kasutatakse laenuandja poolt mõnda või kogu laenuvõtja võlga. Vastasel juhul muutub vara panga omandiks või REO vara.

Pärast turult kõrvaldamist

Sulgemise protsess võib kesta kuus kuud kuni aasta lõpuni, olenevalt olukorrast. Pärast sulgemist ja vara müümist võib riigi õigus anda laenusaajale piiratud aja jooksul vara jääda, ilma et hirm oleks tekkinud väljatõstmisest. Vastavalt HUD, see on tuntud kui "lunastusperiood." Selle sätte tingimused ja olemasolu sõltuvad riigi õigusest ja sulgemise menetluse liigist.Näiteks California osariik pakub tagasivõtmise perioodi alles pärast kohtuliku sulgemise menetlust ja lubab kinnisasja omanikul jääda vara kuni ühe aasta jooksul pärast vara müüki. Mõned riigid lubavad ka laenusaajal vara tagasi osta, tasudes ära kogu laenusumma ja kõik tekkinud tasud.


Video Juhend: .

Artiklis Oli Kasulik? Räägi Oma Sõpradele!

Loe Lähemalt:

Kommenteeri